(一) 产业园行业定义及分类
产业园是指为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。
通过对比产业园区属性和核心服务模式，可将中国整体产业园区行业分为五类。分别为创新型产业园区、创投型产业园区、媒体型产业园区、产业型产业园区和服务型产业园区。此外，由于产业园区行业仍处于初级探索阶段，整体服务模式与运营模式并不完全成熟。也存在例如产业+娱乐、创投+游戏等复合型产业园区类型。
(二) 市场规模
根据国家发展改革委等六部委联合发布的《中国产业园区审核公告目录》，我国共有2,543家产业园区，其中国家级产业园区552家和省级产业园区1991家，集聚了几乎所有的优势产业和优秀企业，以国家高新区为例，截至2019年年底，国家高新区集聚了全国40%的高新技术企业。全国互联百强企业中，98家诞生于国家高新区，以小米、华为、阿里巴巴等为代表的一批具有世界影响力的高新技术企业均诞生于此。随我国社会经济的持续发展，产业园区因其专业分工和产业集聚所带来的效率优势和规模优势，其在我国国民经济中的贡献度也将越来越高。
(三) 开发模式
在产业园区40年探索和飞速发展的过程中，各地因地制宜，根据国家引导和市场需求情况形成多种较为成熟的开发模式，具体如下：
从市场开发主体来看，我国产业园区开发模式可分为：
1.产业园区开发模式：指开发区或工业园区管委会下设的开发公司运作的产业园区开发模式，是目前我国各级地方政府最常用的产业地产开发模式 ;
2.主体企业引导模式：指产业内优势企业独立建设产业园区 ;
3.产业地产商模式：指地产企业参与开发、运营等，如联东集团联东U谷、绿地集团滨湖国际总部产业园等 ;
4.综合运作模式：指对上述的工业园区开发模式、 龙头企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。例如华夏幸福基业产业新城、 万通地产汇源产业园。
从产业园区开发资产运营模式来看， 主要分为重资产模式和轻资产模式：
重资产模式是早年我国产业园区主要的开发运营模式，一般按照“开发—建设—出售—再开发”的路径，如天安数码城。
近几年随着地产行业利润率和杠杆率的长期下降，产业园区开发和运营商开始寻求产业转型升级，纷纷开始从重资产模式向轻资产转变，如华夏幸福的“园区孵化+地产开发模式”、普洛斯“专业开发+基金运作模式”、联动集团“联东U谷”品牌模式等。
(四) 国内外产业园行业对比
国内外产业园区的目标客户都锁定在早期、特定行业、具有商业前景的企业，致力于为其提供成长初期缺乏的资源，以协助其实现商业价值的快速增长。根据价值链管理理论，可将商业模式内涵拆分为价值定位 、价值创造、价值实现与价值传递等维度。受限于体制、经济与文化等方面差异，国内外产业园区的探索方向及落地形式有所不同。
国外产业园区更注重创客文化及高技术投资回报，倾向于以获取企业股份或抛售企业股票收获溢价作为主要的盈利方式，并形成持续的经营能力，通过技术积累与项目展示收获口碑；国内产业园区紧密围绕政策导向和产业价值定位制定预期发展目标，通过打通产学研加速资源交换与聚焦，为企业获得收益，不断积累资源与品牌影响力形成雪球效应。
